Créer de nouveaux logements sans artificialiser les sols est aujourd’hui une priorité. La surélévation constitue une réponse pertinente pour valoriser un patrimoine existant, mais elle ne consiste pas simplement à ajouter un étage sur un bâtiment.
Entre les réglementations à l’échelle nationale ou locale, les contraintes structurelles et les exigences de sécurité, chaque projet nécessite une analyse globale afin d’éviter des surcoûts ou des modifications en cours de chantier.
Des réglementations qui se superposent
La surélévation présente une particularité : elle combine un bâtiment existant avec une construction neuve. Cette configuration implique de respecter des réglementations différentes, qui doivent être analysées conjointement dès les premières études.
La RE2020 s’applique à la partie créée.
Les logements créés par surélévation sont considérés comme des constructions neuves. À ce titre, ils doivent respecter les exigences de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020).
Cette réglementation vise à améliorer la performance énergétique des bâtiments, à réduire leur impact carbone sur l’ensemble de leur cycle de vie et à garantir un meilleur confort d’été. Elle influence directement les choix de conception : isolation, systèmes énergétiques, matériaux, production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, ou encore recours aux énergies renouvelables.
Le bâtiment existant reste soumis à la réglementation applicable à l’existant.
En parallèle, le bâtiment sur lequel repose la surélévation demeure régi par la réglementation thermique applicable aux bâtiments existants (RE Existant).
Les travaux réalisés sur l’existant peuvent entraîner des obligations spécifiques concernant les équipements techniques, l’enveloppe du bâtiment ou les performances minimales à atteindre lors de leur rénovation. L’enjeu consiste donc à articuler les exigences du neuf avec celles de l’existant, sans créer d’incompatibilités techniques ou réglementaires.
Le raccordement à un réseau de chaleur peut devenir un sujet déterminant.
La présence d’un réseau de chaleur urbain, notamment lorsqu’il est classé, constitue également un point de vigilance.
Dans certaines situations, les constructions neuves situées dans le périmètre d’un réseau classé peuvent être soumises à une obligation de raccordement. Lors d’une opération de surélévation, il est donc essentiel d’étudier dès l’amont si cette obligation concerne uniquement la partie créée ou si elle entraîne des conséquences sur l’alimentation énergétique du bâtiment existant. De plus la potentielle obligation de raccorder la partie dite neuve induit un questionnement sur l’opportunité de raccorder également la partie existante notamment quand cette dernière est déjà alimentée par une installation collective de chauffage.
Cette analyse permet d’anticiper les incidences techniques, les coûts d’investissement, l’impact sur les charges pour les logements existants et les éventuelles adaptations des installations.
Une approche globale pour sécuriser le projet.
Parce que plusieurs réglementations s’appliquent simultanément, la réussite d’une surélévation repose sur une analyse transversale dès les premières phases du projet.
Identifier les exigences réglementaires en amont permet de sécuriser les choix techniques, d’éviter des reprises de conception et de limiter les risques de surcoûts lors de la réalisation.
Des points de vigilance technique
Le fait de superposer une boîte neuve sur une boîte existante induit de venir « par-dessus » certaines émergences situées sur la toiture. Par conséquent il convient d’anticiper les compensations ou ajustements permettant à la partie existante de cohabiter avec la partie neuve.
La continuité de la ventilation hygiénique.
Dans la plupart des configurations et selon l’emprise de la surélévation il y a de fortes chances de venir « par-dessus » les conduits ou l’installation servant à ventiler les logements existants.
Il est donc nécessaire de prévoir les adaptations nécessaires à ce maintien et dans certains cas de vérifier de la mutualisation des installations entre les 2 entités.
La continuité des mises à l’air libre des réseaux EU/EV.
Dans ce cas il s’agit également de l’adaptation ou du prolongement de la mise à l’air libre des réseaux d’eaux usées et d’eaux vannes permettant d’éviter la mise en dépression des réseaux d’évacuation. L’emprise de la surélévation et plus précisément l’implantation des pièces dites humides est influencée pour la localisation des réseaux d’évacuation d’EU/EV déjà présents en toiture.
Il convient donc en amont de les repérer précisément et d’en profiter pour réaliser une inspection télévisuelle afin de constater leur état.
Les autres émergences.
Dans le reste des émergences nous pouvons retrouver d’autres éléments comme :
- Les skydoms en lien avec la sécurité incendie du site pour le désenfumage ;
- Les sorties de câbles appelées crosses ;
- Equipements CVC ;
- …
Le choix de l’interface d’étanchéité entre l’existant et la surélévation.
On recense deux cas de type de pose d’une surélévation de bâtiment collectif en toiture terrasse avec :
- Cas n°1 : Pose sur dalle béton existante
- Cas n°2 : Pose sur ossature ventilée
Dans le cas n°2 un point de vigilance est nécessaire car on vient créer un vide technique entre le plancher haut du bâtiment existant et le plancher bas des nouveaux logements compris dans la surélévation. Ce vide technique doit, dans tous les cas, être accessible, soit par des accès sous forme de trappe dans les logements soit via des accès depuis l’extérieur des logements permettant de cheminer sous le bâti surélevé. Cette exigence permet de pouvoir traiter les défauts d’étanchéité entre l’existant et la partie surélevée.
Ce qu’il faut retenir
La réussite d’un projet de surélévation ne dépend pas uniquement de la faisabilité structurelle. Elle repose sur une vision globale intégrant les exigences réglementaires, les contraintes techniques, les performances énergétiques, la sécurité incendie, ainsi que les interactions entre le bâtiment existant et les nouveaux logements.
Anticiper ces sujets dès les premières phases du projet permet de sécuriser les choix de conception, de limiter les adaptations en cours d’opération et de mieux maîtriser les coûts, les délais et les risques.
Comment vous accompagnons nous sur ce type de projet ?
Grâce à la complémentarité de leurs expertises, CDC Conseil et Equipage accompagnent les maîtres d’ouvrage à chaque étape de leur projet de surélévation :
- Études d’opportunité et de faisabilité : analyse du potentiel de surélévation, identification des contraintes réglementaires, techniques et énergétiques.
- Programmation et assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) : définition des besoins, élaboration du programme, aide à la prise de décision et sécurisation des orientations du projet.
- Ingénierie technique et énergétique : études thermiques RE2020 et RE Existant, analyses réglementaires, études des systèmes énergétiques, raccordement aux réseaux de chaleur, simulations et optimisation des performances.
- Maîtrise d’œuvre (MOE) : conception technique, coordination des intervenants, suivi des travaux et accompagnement jusqu’à la réception de l’opération.
En associant les compétences en programmation, conduite d’opération et ingénierie du bâtiment, CDC Conseil et Equipage apportent aux maîtres d’ouvrage une approche transversale permettant d’anticiper les points de vigilance et de sécuriser durablement leurs projets de surélévation
Vous envisagez un projet de surélévation ? Nos équipes sont à votre disposition pour étudier votre patrimoine et vous accompagner dans la définition des solutions les plus adaptées à vos objectifs techniques, réglementaires et financiers.